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Il mercato immobiliare più grande del mondo sull’orlo del collasso: gli esperti

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Recenti statistiche della banca centrale cinese mostrano che l’euforia degli investitori immobiliari è diminuito drasticamente. Nonostante le riduzioni dei prezzi e gli incentivi, il mercato immobiliare più grande del mondo continua a crollare e il settore bancario cinese sta subendo un duro colpo a causa dell’aumentano sia le insolvenze complessive. Nel frattempo, i costruttori cinesi sono in tensione, con il gigante immobiliare Wanda Group che ha visto un crollo di valore sulle obbligazioni societarie emesse in dollari.

All’inizio del 2023, secondo la China Index Academy, un istituto di ricerca immobiliare, il mercato immobiliare cinese ha avuto un breve rimbalzo poiché i governi locali di tutto il paese hanno adottato politiche per salvare il settore immobiliare in crisi. Entro la fine di aprile, il tasso ipotecario per gli acquirenti della prima casa in più di 40 città era stato abbassato al di sotto del 4%.

Tuttavia, dopo le prospettive ottimistiche di marzo, le vendite di aprile non sono state all’altezza delle aspettative degli analisti.

Secondo il rapporto sulle statistiche finanziarie dell’aprile 2023 pubblicato dalla banca centrale cinese l’11 maggio, i mutui sono diminuiti di 241,1 miliardi di yuan (33,8 miliardi di dollari) ad aprile. Tra questi, i prestiti alle famiglie a medio e lungo termine, principalmente mutui, sono diminuiti di 115,6 miliardi di yuan ($ 16,2 miliardi), mentre i mutui a breve termine sono diminuiti di 125,5 miliardi di yuan ($ 17,6 miliardi).

Le statistiche pubbliche mostrano che le vendite di case precedentemente possedute nelle più grandi città della Cina hanno mostrato un calo a due cifre ad aprile. Tra questi, Pechino è scesa del 37,3%; Hangzhou è sceso del 32,7%; Shanghai è scesa del 26,71%; e Nanchino è sceso del 13%. Il peggior calo è stato registrato a Hefei, che è crollato del 40%.

Il PCC frena le riduzioni dei prezzi

Il debole mercato immobiliare ha costretto i costruttori a tagliare i prezzi. Tuttavia, due promotori immobiliari a Kunshan, in Cina, sono stati penalizzati dalle autorità di regolamentazione cinesi per aver tagliato i prezzi con un ampio margine, tanto che, secondo le autorità di regolamentazione, “hanno interrotto il normale ordine del mercato immobiliare e causato instabilità sociale”.

Il commentatore giapponese di attualità Qu Kai ha dichiarato a The Epoch Times il 13 maggio: “Il motivo per cui il regime [cinese] non permette ai costruttori immobiliari di abbassare i prezzi è molto semplice. La reazione a catena causata dai tagli dei prezzi farà scoppiare istantaneamente la bolla del mercato immobiliare cinese, provocando una serie di crisi economiche difficili da gestire per il PCC”.

Qu ritiene che l’attuale crisi immobiliare prima o poi colpirà le banche e alla fine avrà un impatto sul regime nel suo insieme, poiché il PCC non sarà in grado di mantenere le sue entrate attraverso il mercato immobiliare.

Sull’orlo

La Cina è il mercato immobiliare più grande del mondo. Secondo le stime del “China Housing Market Value Report 2021” dell’eminente economista Ren Zeping, il valore del mercato immobiliare del paese era di $ 62,6 trilioni nel 2020, rispetto a $ 33,6 trilioni negli Stati Uniti, $ 10,8 trilioni in Giappone e $ 31,5 trilioni nel Regno Unito, Francia e Germania insieme. Ren è un ex economista del Centro cinese di ricerca sullo sviluppo.

Secondo il “China Wealth Report 2022” di Ren, il valore di mercato del mercato immobiliare cinese ha raggiunto i 476 trilioni di yuan (circa 73,8 trilioni di dollari) nel 2021. Ciò rappresenta un aumento del 17,9% del valore di mercato totale rispetto al 2020.

Se si considera il rapporto tra il valore del mercato immobiliare e il PIL, il valore del mercato immobiliare cinese nel 2020 era già del 414%, superiore al 391% del Giappone prima dello scoppio della bolla immobiliare negli anni ’90.

Con l’indebolimento dell’economia cinese e la contrazione del mercato immobiliare, il numero di case pignorate in Cina è salito a 606.000 nel 2022, con un aumento del 35,7% su base annua. Allo stesso tempo, molte città hanno visto un enorme aumento del numero di annunci immobiliari di seconde case in vendita.

Il rischio passerà alle banche

“Le conseguenze del declino immobiliare e delle insolvenze sui mutui residenziali finiranno per essere trasferite alle banche”, ha spiegato a The Epoch Times il 13 maggio Fang Qi, un veterano professionista della finanza cinese che vive nel Regno Unito.

Fang ha affermato che per le banche ci sono due rischi associati ai mutui residenziali. Entrambe le situazioni comportano perdite e indeboliscono direttamente gli attivi delle banche.

La prima situazione si verifica quando i proprietari di casa non pagano il mutuo. Tra le ragioni dell’aumento delle insolvenze in Cina c’è il boicottaggio dei mutui in corso, con molti proprietari di case che si rifiutano di effettuare pagamenti su case non finite. Un articolo del New York Times dell’agosto 2022 stima che i mancati pagamenti potrebbero interessare fino al 4% dei mutui in essere.

Il secondo è quando i proprietari di casa pagano anticipatamente i loro mutui, come stanno facendo molti proprietari di case cinesi, gravati da tassi più alti. I titolari di mutui stanno attingendo ai loro risparmi personali o contraggono prestiti a buon mercato nell’ambito di programmi di stimolo destinati ad acquisti di grandi dimensioni da parte dei consumatori o all’avvio di nuove imprese.

Gli analisti stimano che quasi 700 miliardi di dollari di mutui, quasi un ottavo del totale in circolazione della Cina, siano stati rimborsati anticipatamente dall’inizio del 2022, quando le banche hanno iniziato ad abbassare i tassi sui prestiti.

In condizioni normali, ciò libererebbe liquidità per le banche per finanziare altri prestiti. Tuttavia, data la situazione attuale in cui i consumatori sono molto cauti sulla spesa, in realtà è una cattiva notizia per le banche. Non solo stanno perdendo soldi sui mutui esistenti, ma c’è anche una carenza di nuovi prestiti da finanziare.

Il risultato è un inasprimento dei finanziamenti per le società immobiliari, ha avvertito Fang: “L’inasprimento dei finanziamenti da parte delle banche nel settore immobiliare le farà precipitare ulteriormente nel caos, provocando così un circolo vizioso che influenzerà la qualità degli asset e la redditività delle banche. Se il rischio si diffonde in una certa misura, le banche incorreranno in un gran numero di crediti inesigibili, portando al fallimento.

Gli sviluppatori immobiliari sentono la tensione

In mezzo alla recessione del mercato immobiliare cinese, molti promotori immobiliari sono in subbuglio. Il gigante immobiliare cinese KWG Property ha rilasciato un annuncio ( pdf ) il 28 aprile in cui affermava di non aver pagato 212 milioni di yuan (31 milioni di dollari) di capitale dovuto in quella data. La delinquenza ha innescato altri 31,2 miliardi di yuan di debito (circa 4,36 miliardi di dollari) pagabili su richiesta. Due settimane dopo, lo sviluppatore è stato inadempiente ( pdf ) su un pagamento di riscatto di $ 119 milioni.

Si dice che persino Wanda Group, uno dei giganti immobiliari più antichi e più grandi della Cina, sia a rischio di crollo del debito. I rendimenti di due obbligazioni in dollari USA vendute dalla sua controllata Wanda Properties Global sono aumentati di oltre il 35% ad aprile. Gli analisti di mercato hanno definito l’aumento un segno che i mutuatari stavano avendo difficoltà a raccogliere nuovi fondi, esacerbando il rischio di crisi del debito e default.

Alla fine di aprile, Fitch Ratings ha inserito Wanda Commercial e Wanda Commercial Properties (Hong Kong) nella sua lista dei cattivi.

Martedì le obbligazioni di Wanda Commercial da $ 400 milioni di dollari da rimborsare a luglio sono scese a circa 70 centesimi, “sull’orlo di una crisi”, ha riferito Bloomberg, con il titolo “Il disagio immobiliare si inasprisce di nuovo mentre in Cina i guai si diffondono.”

estratti da Routers e The Epoch Times link presenti nell’articolo.

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